価格下がりはじめの買い焦りは禁物


都会

 不動産市況の変化は、年々スピードを増していると同時に、変化の幅も大きくなっています。これは大都市を中心とした話で、地方圏では変化のスピードも緩やかで、幅も小さく、地域間の格差は一段と鮮明になっています。東京都市圏の不動産市場は、ニューヨーク、パリ、ロンドンなど世界主要都市の一つとしての存在感があり、世界のマネーも流入してくるため、近年は特に価格の振幅が大きくなっています。東京、大阪、名古屋の三大都市圏をはじめ、札幌、仙台、広島、福岡などの地方中核都市にも国内外のファンドが登場して、都心部の不動産価格の動きは以前にも増して激しくなっています。このような動きが生まれている背景には、不動産の金融商品としての価値がクローズアップされるようになったことがあります。住宅、オフィス、店舗などは、従来はその利用価値に重きが置かれていました。ところが、そこから上がる収益の魅力が高く評価されるようになったため、「金融商品」として注目されるようになりました。加えて金融市場のグローバル化が進んだため、魅力的な不動産は世界中のお金を引き寄せます。

 一方で、投資をする側の資金が枯渇したり、不動産の金融商品としての魅力、つまり値上がりや収益への期待がなくなれば、投資の熱は一気に冷めてしまい、価格は大きく下落していきます。このようなメカニズムが働くようになって、大都市の不動産価格は近年、乱高下が激しくなっているのです。京都市などは、不動産市場としての規模はきわめて小さいものです。その小さい市場に、東京や海外からの資金が流入してくると急激に価格が上昇してしまいます。逆に、資金が流入しなくなったり、引き上げられたりすると、急転直下、奈落の底に落ちるように価格の下げがきつくなってしまいます。そして、この下げの動きは、二〇〇七年の夏以降も一九九〇年以降と同様です。米国のサブプライム問題が起きて以降、日本国内の金融機関も不動産担保融資に慎重な態度をとりはじめ、資金の供給を絞っています。それと軌を一にして日本の大都市圏の不動産価格は下落に転じました。九〇年バブル崩壊直後からの長期にわたる超低金利政策と、その後の金余りで大都市圏の不動産市況は活発となって、過剰融資で不動産価格も急上昇。事業採算で割に合わない、言い換えれば経済的合理性を超えた水準まで達していたのですから、下落に転じるのも当然です。不動産価格が上昇から下落へと転換しはじめたときにも、多くの人が失敗を犯します。価格下落局面では二、三割安くなった不動産が市場に売りに出されてきます。すると、これまで「買いたいと思っていたのに売り物件が少なく、価格が高くて手が届かなかった」と手をこまぬいていた人たちが、慌てて取得に走って高値づかみをします。不動産市況の転換は、まだ始まったばかりであり、これからが価格下落の本番になるのにその前段階で買い急いでは傷を負います。市況の変化を注意深く見きわめ、下落の局面を十分に確認してからでも遅くないのですが、人間は、「はやる心」をなかなか抑えきれないのです。前述したように、不動産の購入を考えるとき、なぜか心がさわぎ高揚してしまうものです。後々、考え直して悔やまないようにしましょう。新築住宅で「資産ロス」をする若い女性この十数年間、若い女性たちが新築マンションの購入の主役になっています。

 三〇代のファミリーの場合、住宅購入の意思決定権を持つのはなぜか女性です。強いリーダーシップを発揮しています。読者の皆さんにも心当たりがあるのではないでしょうか。住宅を初めて買うときに、日本と米国では際だった違いがあると言われています。第一次取得者を見た場合、米国ではそのほとんどが割安な中古住宅の購入をします。しかし近年の日本では、第一次取得者の多くは、新築住宅を購入する傾向にあります。それは女性の意向が強く反映されているからです。人は、結婚や、子供の誕生、入転学などが契機となって、住まいについて真剣に考えはじめます。そのとき、若い女性は中古住宅よりも新築住宅にこだわる事例が圧倒的に多いのです。「新築のほうが融資が受けやすい」という条件の問題も以前にはありましたが、最近ではその差はほとんどなくなっています。しかし若い女性の場合、「他人が住んだ家は気分的にいやだ」「新築のほうが設備が好ましい」などの理由もあってか、割安な中古住宅に関心が薄い人が多いというのが現実です。その結果、転勤や離婚、親との二世代同居などの理由で、新築で購入した住宅を手放さなければいけなくなったときに、資産のロスに追い込まれてしまいます。住宅は自動車と同じです。一日でも住んでしまえば中古になり、そのほとんどが購入時の価格を下回ります。場合によっては、ローンの残債以下で売却せざるをえなくなります。二〇年以上も前であれば、新築として買った住宅を売却する場合であっても、購入時の価格以上で売ることが可能でしたが、現在では住宅はあり余っているのです。特に大都市圏における住宅供給は凄まじく、中古の価格は低下を余儀なくされているのです。新築の価格はデベロッパーの希望価格です。一方、中古は市場が決める価格です。そこには大きな開きがあります。シングル女性も、比較的狭い住宅を新築で購入するケースが多く、何らかの理由で売却するときに資産ロスにさらされています。


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